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ファイナンシャルプランナー(ＦＰ)が生活に役立つ情報を提供いたします。
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2008.11.18 Tuesday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート13
JAの住宅ローンは実はサラリーマンでも使えます。JA(農協)は、基本的に農業を営んでいる人のための協同組合ですが、地区内で農業を営んでいる人は正組合員、出資金を出したその他の人は准組合員として、住宅ローンを利用できます。サラリーマンなら准組合員になればよいわけです。出資金は各JAで異なります。JAの住宅ローンは、一般の住宅の建築や増改築、新築住宅や中古住宅の購入、住居用の土地の購入資金のほか、他の金融機関からの借り換えにも利用できます。また、農業信用基金協会等の保証がつけられるため、保証人を探す手間がありません。
詳しくはJAのホームページで → JAバンク富山 ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！     ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.11.13 Thursday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート12
ローンの借り換えでメリットのある場合についてまとめました。
�〇弔辰討い襯蹇璽鵑�1,000万円以上 借入金残高が多いほど、残っている利息も大きいため。 �∧嶌儡�間が10年以上残っている 残期間が短いと、諸費用で損となることも。 ��借り換え後の金利が1%以上低い 1%より小さい金利差では借り換え効果は低い。ただし、残期間が長ければ検討の余地あり。 � 銑�すべてに当てはまれば借り換えでメリットがある可能性大(ただし、十分なシミュレーションを) 現在のローンを決済して、別のローンを新規に組むのが借り換えです。過去に高金利でローンを組んだ人、公庫融資で段階金利を選んでいる人などに、検討の価値があります。また、現在短期の固定金利選択型や変動金利型を利用している人は、見直し時に、金利上昇に直面した時には長期固定金利型に借り換えするという方法も考えられます。 借り換えは新しいローンを組むわけですから、借り換え時には、ローン保証料や登記費用、抵当権設定費用などの諸費用が必要になります。借入金額や返済期間によって異なりますが、20〜50万円程度かかります。特に大きいのが保証料です。保証料の額は借入金額の額が大きいほど、返済期間が長いほど高くなります。こうした諸費用の金額を含めてもメリットがあるかどうかがポイントです。なお、借り換えでは、以前のローンで支払った保証料が一部戻ります。ただじ、元金の残高に応じて決まるため、大きな額は期待できません。 住宅ローンの借り換えシミュレーションは、下記の新生銀行のホームページで簡単に概算であれば計算できますので、参考にしてみてください。 新生銀行ホームページ ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.10.30 Thursday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート11
親から資金援助を受けたいときは、「相続時精算課税制度」 の利用を検討してみましょう。これは相続税と贈与を一体化して扱う仕組みで、2,500万円までの贈与なら、贈与税が非課税扱いになります。2,500万円を超えると、超えた分には一律20%の贈与税がかかりますが、その分は将来相続が発生したときに相続財産に合計され、支払うべき相続税と相殺されます。この制度を利用した場合は、非課税枠内の贈与でも、相続が発生したときに相続税の申告が必要です。また、相続時精算課税制度には「住宅取得資金贈与の特例」が設けられています。この特例の非課税枠は1,000万円上乗せされた3,500万円です。通常の贈与税額の計算では1,470万円となる贈与税が非課税扱いとなります。相続時精算課税制度には父母の年齢が65歳以上と制限がありますが、この特例には父母の年齢制限はありません。なお、利用は平成21年12月31日までです。
↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.10.22 Wednesday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パード10
マイホーム共有のメリット・デメリットについてまとめました。
マイホーム購入時に、妻が頭金の一部を妻名義の預貯金からだしたとします。このとき、夫の単独名義で登記すると、妻の資金は贈与を受けたものとされる場合があります。そのため、それぞれの出した資金に応じて持分割合を決め、住宅を共同で所有します。これを「共有」あるいは「共有名義」といいます。 住宅を共有するには、住宅ローンを組む金融機関に認められる必要があります。一般に次のような条件があります。 �ゞν�の相手は申込人の親族、配偶者（婚約者、内縁関係も可）、配偶者の親族であす。 �△垢戮討龍ν�持ち分にその金融機関の第一順位抵当権を設定する。 共有にするときは、出した金額と負担額に応じて持分割合を適正に決めることが大切です。持分割合と実際の負担が大きく違っていると、贈与とみなされて贈与税がかかります。 マイホーム共有を検討するのはこんなとき ・ローンの返済は夫のみが行うが、妻の預貯金を頭金に充てた。 ・共働きなどで、ローンの返済を夫婦で協力して行う。 ・親などから3,500万円を超える資金援助を受けるが、贈与にはしたくない。 共有のメリット・デメリットを確認しておく！ [メリット] �〇餠皹臀�に贈与税がかからない 出した資金の額に応じて所有権を持つため、贈与にならない。 �▲蹇璽鵑鯤�担すればそれぞれ住宅ローン控除を受けられる 住宅ローン控除は、個人単位で適用されるため。ただし、税額控除なので、頭金の分担では受けられない。 ��マイホームを売って利益が出たとき、それぞれが「3,000万円の特別控除」を受けられる。 この特例は、原則として住宅所有者が対象。敷地の所有者には適用されない。また、住宅ローン控除と併用できない。 [デメリット] �〆福壁廖砲�共有の場合、離婚で紛争になることがある。 住宅ローン返済中なら、どちらが以後のローンを負担するか、一方に譲渡するならあらためて返済能力が問われる。残金の一括返済を求められることも。 ��共有者の権利が第三者に移り、トラブルに！ 親などとの共有では、その死亡などで持ち分の権利が兄弟などに移り、その持分の扱いについて紛争となることがある。 �Ｇ笋襪箸�は共有者全員の同意が必要。 売買契約書には全員の署名、印鑑証明書が必要。意思統一が難しいことも。 ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.10.15 Wednesday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート9
一部繰り上げ返済は早く実行するほど利息を多く減らせます。また金利見直し時の一部繰り上げ返済で、金利アップによる負担を軽くもできます。
ただ一部繰り上げ返済をするときには、通常そのつど手数料が必要です。手数料の金額は、金融機関や返済タイプ、内入れする金額などによっても異なります。フラット35や一部の金融機関では、手数料は無料です。 また一部繰り上げ返済できる金額は金融機関によって異なり、銀行などでは一般に50万円から、フラット35では100万円からとなっています。 ローン選びでは、こうした点もチェックしてみてください。 実行時期でこれだけ効果は変わる！ 条件：借入金3,000万円、返済期間35年、全期間固定金利3.2%、 元利均等返済、毎月返済のみ（11万8,829円）、一部繰り上げ 返済は期間短縮型 3年後に一部繰り上げ返済 返済額 ：約100万円 軽減される月数 ：23か月 軽減される金利負担：172万750円 5年後に一部繰り上げ返済 返済額 ：約100万円 軽減される月数 ：21か月 軽減される金利負担：158万3,412円 10年後に一部繰り上げ返済 返済額 ：約100万円 軽減される月数 ：19か月 軽減される金利負担：121万7,449円 15年後に一部繰り上げ返済 返済額 ：約100万円 軽減される月数 ：16か月 軽減される金利負担：87万7,565円 ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.10.14 Tuesday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート8
住宅ローンの返済は、金融機関から送られてくる「償還予定表」にしたがって行えばいいというものではありません。毎月の返済とは別に、一定以上の額をまとめて返済することができます。これを「一部繰り上げ返済」といいます。一部繰り上げ返済により元金をまとめて返すと、その元金にかかる予定だった利息を払わずにすみます。
たとえば、元利均等返済の場合、当初の返済額は利息分の割合が多いため、一部繰り上げ返済の時期が早いほど、利息は大きく減ります。一部繰り上げ返済を上手に活用すれば、総返済額を減らしたり、毎月返済額を軽くしたりできるのです。 一部繰り上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。期間短縮型のほうが総返済額を多く減らすことができるため、目の前の返済を軽くしたい人には適しています。 一部繰り上げ返済のシュミレーション 条件：借入金3,000万円、返済期間35年、全期間固定金利3.2%、 元利均等返済、毎月返済のみ、 5年後に約103万円の一部繰り上げ返済 �＾貮�繰り上げ返済をしない場合 毎月返済額：11万8,829円 総返済額 ：4,990万8,195円 ��期間短縮型の一部繰り上げ返済 毎月返済額：11万8,829円 総返済額 ：4,832万4,783円 返済期間は1年10か月短縮され総返済額は158万3,412円軽減 �Ｊ嶌儚朷攜嵯燭琉貮�繰り上げ返済 毎月返済額：11万4,375円 総返済額 ：4,933万4,478円 毎月の返済額は4,454円軽減され総返済額は57万3,717円軽減 ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.10.06 Monday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート7
マイホーム購入時には諸費用がかかります。この諸費用は、新築物件なら価格の最低2〜5％程度、中古物件では仲介手数料が必要なため、最低5〜9％程度になるといわれます。4,000万円の新築マンションなら80〜200万円程度です。
一般的には、金融機関や不動産会社などが多くの手続きを代行して行い、残金決済の際に清算されることが多いでしょう。売買契約時に諸費用の概算額を支払っておき、後で清算することもあります。 ただし、諸費用の総額は個々のケースにより大きく異なります。資金計画の段階では、購入価格の10％程度を見込んでおくとよいでしょう。 諸費用はこれだけ必要 条件：購入価格4,000万円マンション フラット35による借入金3,200万円の場合 ・売買契約書にかかる印紙税… 1万5,000円 ・ローン契約書にかかる印紙税… 2万円 ・融資手数料… 3万1,500円 ・ローン保証料（フラット35は不要）… 0円 ・団体信用生命保険特約料（初年度・元利均等返済）… 9万円 ・火災保険料（保険金額1,800万円・35年分）… 約16万円 ・地震保険料（保険金額900万円・5年分） ・所有権の保存登記、移転登記にかかる登録免許税… 約12万円 ・ローンの抵当権設定登記にかかる登録免許税… 3万2,000円 借入金額×0.1％ ・登記手数料 （司法書士などに登記手続きを依頼する場合） 建物表示登記… 約8万円 所有権保存登記（建物）… 約3万5,000円 所有権保存登記（土地）… 約4万5,000円 抵当権設定登記（ローン）… 約3万円 この例では購入価格の約2％が必要となり、合計72万円となります。ただし、各種手数料や、保険料、保証料などは金融機関や条件によって異なり、購入価格の5％以上になることもあります。 ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.10.02 Thursday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート6
住宅ローンは同じ金額を借りるなら、返済期間を長期にしたほうが毎月の返済額は少なくなります。金融機関が設けている収入に対する基準を満たしやすくなるため、借り入れられる金額も多くできます。このため、住宅ローンを借りる人は、月々の負担をできるだけ軽くして多くの金額を借りようと、長期返済にする傾向があります。
しかし、返済期間を長くすると、その分より多くの利息を支払うことになり、総返済額は多くなります。それでも今が購入のチャンスと考え、長期の返済期間を利用する場合は、返済中の一部繰り上げ返済により、期間短縮をはかりたいところです。 住宅ローンの総返済額のシュミレーション 条件：借入金3,000万円、全期間固定金利（3.2％）元利均等返済、 毎月返済のみ、ローン返済開始が35歳 返済期間20年 毎月返済額：16万9,398円 総返済額 ：4,065万5,520円（うち利息分1,065万5,520円） 返済期間25年 毎月返済額：14万5,403円 総返済額 ：4,362万900円（うち利息分1,362万900円） 返済期間30年 毎月返済額：12万9,740円 総返済額 ：4,670万6,400円（うち利息分1,670万6,400円） 返済期間35年 毎月返済額：11万8,829円 総返済額 ：4,990万8,180円（うち利息分1,990万8,180円） ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.10.01 Wednesday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート5
ここ数年、個人向け住宅ローンの分野には異業種からの新規参入が相次いでいます。07年秋に誕生したイオン銀行は08年1月に住宅ローンの取り扱いヲスタート。また、ゆうちょ銀行はスルガ銀行と提携、住宅ローンの仲介販売を決めています。こうした競争激化を背景に、メガバンクや地方銀行、モーゲージバンクなどの各金融機関が独自の商品やサービスを展開、住宅ローンも多種多様な商品が誕生しています。
まず、金融機関が力を入れているのが金利優遇。またインターネットを利用し、保証料や各種手数料の無料化が進んでいます。 金融機関が各種サービスを充実させる今こそ、金利だけでなくメンテナンスのしやすさなど、複数の観点から検討し、自分たちに合った住宅ローンを選びましょう。 フラット35金利比較表はこちらをクリック。 フラット35金利比較表（富山県）はこちらをクリック。 変動金利比較表はこちらをクリック。 10年固定金利比較表はこちらをクリック。 ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら2008.09.22 Monday
住宅ローンの常識を確認しましょう。パート4
住宅ローンの返済は長期にわらります。そのため、将来の生活設計を踏まえたうえで、返済計画を立てなければなりません。ライフプランに合わせて具体的な検討が必要です。
チェックすべきポイントは、次の4つです。 �〆８紊亮�入の変化。 �∋匐，寮�長とそれに伴う教育費。 �Ｄ蠻�退職の時期。 �で磴ご垢┐硫椎柔� 特に教育費がかかる時期の負担は要チェックです。現在、子供がいない共働きの夫婦や、子供が小さく教育費がまだそろれほとかからない場合は、当初の返済額を多くするようローンを組むことが考えられます。 たとえば、出産時期や子供の成長を考慮して、借入額の何割かは、返済期間を短く設定し、早く返してしまう方法があります。民間融資なら10年未満の返済期間も可能ですから、検討してみましょう。後の返済負担がずいぶん軽くなります。 現在子供の教育費負担が重いという人は、長期の元利均等返済にして毎月の返済額を少なくしておき、家計にゆとりが出てきたところで返済期間短縮の条件変更をして、毎月返済額を増やすことも考えられます。 返済が終わるときは何歳になっているかも重要です。できる限り、定年退職までに完済したいものです。60歳を過ぎても働く人は多くなっていますが、一般に収入は大きく減ることになります。現在と同じローン負担は難しいと考えるべきでしょう。 退職金やボーナスは今後どう変わるかわかりません。退職金やボーナス、昇給を当てこんだ資金計画も避けたほうが無難です。 ↓ブログをご覧になった方はぜひクリックをお願いします！ ←株式会社カルナのＨＰはこちら | 1/4PAGES | >>
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